domingo, 2 de agosto de 2009

lunes, 2 de febrero de 2009

¿Es posible que un inquilino demande se le declare propietario por "prescripción"?

Su consulta fue:
  • hola ; bueno mi nombre es henry mis padres viven en un predio en pacasmayo -la libertad ; de adobe y techo de cañña y barro tienen mas de 28 años viviendo ;ellos le pusieron luz y agua y aparte le pagan al dueño del predio . mi consulta es ellos pueden ser dueños por el tiempo transcurrido.
Estimado Henry,
Gracias por su confianza al escribirnos.
Antes de dar respuesta a su consulta, es ilustrativo explicarle que existe en nuestra legislación una figura denominada “prescripción adquisitiva de dominio”.
Para comprender mejor este punto, la "prescripción" es el concepto jurídico que se refiere a los efectos que el transcurso del tiempo origina para una situación o relación concreta.
Así, la "prescripción" puede tener como uno de sus efectos que aquél quien conserva la posesión de un inmueble por más de 10 años (o 5 años si tiene algún título) pueda solicitar a un Juez se le declare propietario de dicho bien. Por ello se denomina “adquisitiva de dominio”, porque permite acceder o adquirir la propiedad.
Sin embargo, esta posibilidad exige que el poseedor se haya conducido públicamente y de buena fe como propietario durante el transcurso del tiempo.
En el caso que usted nos presenta, sus padres viven más de 28 años, han contribuido con las conexiones de los servicios públicos domiciliarios al inmueble, pero no se han comportado como propietarios en tanto vienen pagando una suma de dinero, la cual se puede considerar como una “renta” a favor del propiestario del inmueble, configurándose así la figura del "arrendamiento". En este sentido, los inquilinos no pueden reclamar la prescripción adquisitiva de dominio a su favor en contra del arrendador.

sábado, 31 de enero de 2009

¿Se puede demandar una pensión de alimentos a un padre obligado que ya tiene una sentencia en contra por la misma causa?

Su consulta fue:

  • A mi esposo le estan reclamando alimentos por una filiacion, es decir, se declaró judicialmente la paternidad del menor, sin embargo, su abogada no le aviso de las Audiencias ni cuando se haría la prueba del ADN. El proceso se tramitó de forma fraudulenta, a decir verdad. ¿Le pueden embargar sus ingresoso si yo estoy recibiendo también una pensión de alimentos que se sentenció en 2001 y fue el del 60 % de su sueldo? ¿Sería posible que la empresa pueda otorgarse autoridad de desconocer la sentencia previa a mi favor? Porque mi esposo me ha comunicado que en su quincena le han pagado sólo 100 Nuevos soles y ¿cómo podria sostenerse con ese dinero por 15 dias?
Gracias por su confianza al escribirnos.
En respuesta a su consulta, hay varios aspectos, se los explicaré uno por uno:
1. Lo que ha suceidido con su esposo no es el resultado de un proceso de “filiación”, el cual tiene por fin lograr la declaración judicial de la paternidad, en este caso, a favor del niño o niña por quien se tramitó.
2. Si ese juicio se hizo sin permitir la defensa de su esposo, como usted llama o de forma braudulenta, existe una forma de buscar su anulación, a través de un proceso denominado “cosa juzgada fraudulenta”.
3. Otro tema es el de los alimentos que usted viene recibiendo a través del descuento que se hace a su esposo en la empresa en la cual trabaja.
4. Sobre este segundo tema, la empresa no puede dejar sin efecto la pensión de alimentos que ya viene cumpliendo. La empresa sólo puede y debe cumplir con el mandato judicial.
5. Lo que debe hacer su esposo es solicitar a cualquiera de los dos jueces, el de su proceso de alimentos, o el juez del segundo proceso, esto es, del hijo cuya filiación se declaró judicialmente, para que se reduzca proporcionalmente la pensión a ambos mandatos judiciales, para que a él no se le cobre más del 60% de lo que gana, que es el máximo permitido por la ley.
Cordiales saludos,

¿Cuál es el plazo para contestar a una demanda de alimentos? Además dudo que se trate de mi hijo

La consulta fue:
  • Me han demandado por alimentos, el documento que me ha llegado dice que me dan 5 dias para contestar la demanda y que se me puede declarar en rebeldia. ¿Es cieto esto del palzo de 5 dias ? Por otro lado hay una conciliacion pendiente en un juzgado del cono norte aun no dan audiencia. Y lo ultimo es que si bien mi supuesta hija esta firmada yo deseo solicitar la prueba de Adn ya que no veo parecido y tengo dudas.

Gracias por su confianza al escribirnos.

En respuesta a su consulta, la respuestas es sí, usted tiene cinco días hábiles o útiles para contestar esa demanda. Si no lo hace, el efecto es una presunción de verdad sobre todos los hechos expuestos en la demanda, hayan sido probados o no por la demandante.
Sobre el proceso en el Cono Norte, pendiente de Audiencia de Conciliación, es también por “Alimentos”? Tal vez hubiera podido ampliar este punto.

Lo que usted debería considerar es que, si tiene dudas respecto a la menor de edad por quien le están reclamando alimentos, el acto del reconocimiento que usted ha hecho es irrevocable. Podemos presumir que usted no está casado con la madre, si lo está, tiene 90 días desde el nacimiento para impugnar la paternidad. Si no está casado, podríamos analizar su caso con mayor profundidad.

Usted sólo tendría que traernos los medios probatorios tales como documentos u otros que justiquen sus ingresos para que la pensión que se fije sea justa y dentro de sus posibilidades. En el peor de los casos, el máximo que se puede fijar es del 60% del total de ingresos menos los descuentos de Ley.

Problemas por instalación de una antena de telefonía celular en área común en un edificio

La consulta fue:

  • Nextel del Perú ha instalado sus equipos y antenas sobre el techo de mi vivienda en la ciudad de Lima sin mi consentimiento en mi ausencia, ha hecho un contrato de alquiler con una asociación de propietarios del edificio (eran dos), deseo cobrar indemnizaciones por daños y perjuicios; hay otros hechos delicuenciales cometidos por Nextel, los dirigentes y la PNP contra mi persona por este motivo.

Gracias por su confianza al escribirnos.

En respuesta a su consulta, el tema requiere un análisis mayor. Probablemente usted tenga un porcentaje sobre los derechos de propiedad de los aíres, los cuales suelen ser propiedad común o compartida, y que también usualmente son adminsitrados por la Junta de Propietarios.

En este aspecto, es necesario revisar cómo se hizo el acuerdo con Nextel. También es indispensable probar y cuantificar los daños y el riesgo al cual que se está exponiendo a usted y otros habitantes por el funcionamiento de la Antena.

También debe analizarse las conductas delictivas que usted atribuye tanto a sus copropietarios como a los miembros de la Policía Nacional que han participado en los daños que usted denuncia.

Permítame invitarlo a exponernos más ampliamente su caso. Tenemos el inconveniente de encontrarnos en otra ciudad, pero si es posible que podamos ofrecerle nuestros servicios profesionales, con gusto lo haremos.

Cordiales saludos,

¿Qué sucede si uno vende un inmueble del cual no es propietario?

La consulta fue:

  • Hace unos años vendi una propiedad que ere de mi abuela ya fallecida yo soy la unica heredera, esta propiedad la vendi en partes la cual las 3 ultimas no me pagaron tampoco hice cambio de titulo para los nuevos dueños supuestamente que podria hacer en ese caso, la propiedad todavia seria mia los papeles que firmaban mensualmente era un papel simple gracias espero pronta respuesta.

Estimada Sandra,
Gracias por su confianza al escribirnos.
En respuesta a su consulta, usted ha participado en la venta de un bien ajeno, debido a qué, si bien usted es la única heredera, no tendrá los beneficios que le corresponden, si es que no se realiza el proceso de “sucesión intestada.
Sin embargo, el acto que usted ha celebrado puede convalidarse si usted formaliza la “declaratoria de herederos” y de este modo, el contrato de la venta del inmueble que menciona, no tendría ningún vicio.
No nos menciona si la posesión del inmueble la conserva usted o ya lo están habitando los compradores.
Lo que usted debería considerar es que el bien no puede tomarse como “suyo” en tanto usted no ha formalizado su condición de única heredera legal.
Mi sugerencia es que usted regularice su condición de heredera, y luego demande el cobro de lo que le adeundan los compradores. Si no cumplen, usted puede, luego de demandar judicialmente la cobranza, solicitar que se remate el bien para que usted cobre lo que se le debe. De modo que sus probabilidades de éxito sobre este caso son altísimas. Incluso si los compradores, transfirieron a su vez la titularidad del bien a terceros.
Cordiales saludos,

¿Qué hacer si un inquilino deja el inmueble y llegan cartas por deudas impagas?

La consulta fue:
  • Buenas tardes, agradeceré me orienten en lo siguiente: Tuve una inquilina en un departamento que con mucho esfuerzo habilité en mi casa. Pero al cabo de 10 días aproximadamente, tuve que invitarla a dejarlo por costumbres indecentes sin llegar a firmar contrato. Han pasado 12 meses desde aquello y a la fecha siguen llegando cartas a su nombre de entidades (teléfono móvil) por deudas donde amenazan por embargos ante una morosidad prolongada. Es posible que me vea afectado si llegaran a intervenir mi inmueble? Que debo hacer para evitar?. No conozco el domicilio actual de esta señora. Muchas gracias.

Estimado Pablo,
Gracias por su confianza al escribirnos.
En respuesta a su consulta, es habitual que suceda esto cuando un inquilino deja su inmueble. Es más, es probable que esto le vuelva a suceder si usted continúa alquilando su propiedad.
Lo que usted debería considerar es que es necesario comunicar a la empresa que está cobrando la deuda la información respecto a que ésta persona no tiene por domicilio su dirección, debido a que tuvo un periodo de arrendamiento muy breve.
Para esto, le sugiero una carta, muy simple. Claro, no podrá presentar un contrato de arrendamiento porque me explica que no se llegó a firmar, pero si desea mayor contundencia en su comunicación puede acompañar una copia simple de su título de propiedad.
En el extremo que inicien acciones judiciales, tendrá que devolver la cédula de notificación si es que llega a su propiedad, volviendo a comunicar, esta vez al Juzgado, que esa persona ha cambiado de domicilio.
Si no hace esto, sí se está exponiendo a que eventualmente se produzca una medida cautelar (como un embargo) y tenga que enfrentar usted un tema mayor.
Cordiales saludos,